上海商业地产市场第一季度迎来“开门红”

2021-04-16 10:19   来源: 互联网    阅读次数:3182

        仲量联行和高力国际的数据均显示,第一季度上海商业地产市场表现“超预期”,写字楼租赁市场净吸纳量和大宗交易交易额等各项统计指标传递出积极信号。

        仲量联行华东区董事总经理、中国区商业地产部总监张静表示:“我们发现,无论是中央商务区还是非中央商务区,都恢复了租赁办公用房的业务,办公楼租赁需求也达到了自爆发疫情以来的季度最高点。

        高力国际华东区董事总经理沈寅认为:不管是国家的“十四五”计划,还是上海的“十四五”发展纲要,商业地产都在推动人与人之间的数据流动,推动科技发展方面发挥着重要作用,这不仅仅局限于新能源、人工智能,还将从更深的层面影响整个产业的布局、开发、发展。

        甲等写字楼的净吸纳量继续上升。

        2023年第一季度全市净吸纳面积录得28.8万平方米,为2019年以来的第一个季度。这一季的吸收主要来自非中央商务区。”仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳表示:“租赁需求仍以成本控制和总部整合需求为主,租户利用低租金的机会升级或扩展搬迁到高品质的新竣工项目。”“中心商业区新的净吸纳量一直上升到37000平方米。由于疾病爆发的影响逐渐消退,商业活动逐步恢复,国内企业的业绩也越来越活跃。一季度,内资金融服务企业,特别是内资公营基金和证券公司的租赁需求较2020年底有所增加。

        专业服务业、TMT企业和金融业企业占据了市场需求的首位,三者分别占到了净吸收的78%、32%、24%和22%。在这些行业中,TMT行业的租赁占比上升到了24%,位居需求第二。就企业性质而言,内资企业仍是需求的主力,占总需求的75%左右,而外资占25%。

        今年第一季度,共完成4个新项目,建筑面积31万平方米。徐汇滨江一新建项目在前期招租阶段表现良好。由于长宁区新落成项目租金表现强劲,中心商业区的空置率较第一季度下降0.1个百分点,至11.9%。前滩、北外滩和徐汇滨江板块租赁业绩良好,也使非中心商务区的空置率下降了0.7个百分点至28.8%。

        工业区租金上涨,投资活跃。

        虽然第四季度是传统的淡季,但上海工业区市场自去年第四季度以来出现了节节攀升的势头,2021年第一季度工业区整体净吸纳量为22.1万平方米,较上年同期上升8.4%,整体市场空置率为22.8%。预期今年园区整体净吸纳量将逐步上升,全年净吸纳量可望达到109万平方米,实现供需基本平衡,表现喜人。

        市北板块两个新项目于2021年第一季度完工,总建筑面积约10.3万平方米。上海工业区的平均空置率为13.5%,上升了0.8个百分点。租金总需求稳定。技术企业继续主导漕河泾板块租赁需求。比如,鹰角网就在漕河泾开发区中心租了10000平方米。化学与制药企业在张江则继续扩张,如竞天生物在百佳通园区租赁10000平方米。总体来看,上海工业园区租金继续呈正增长,环比上涨0.6%,每天上涨4.4元/平方米。

        从客户需求来看,医疗保健、软件服务、通讯等行业在上海产业园区发展迅猛,分别占总需求的26%、20%和14%。上海市集成电路、电子设备等战略性新兴产业发展迅速,带动了产业链上下游企业的快速扩张。

        在大宗交易市场上,机构投资者在本季度表现相当活跃,写字楼、商业区和零售商业都录得大宗交易成交记录,共计成交人民币123.2亿元。整体而言,国内金融机构仍然是市场的主要参与者。

        零售店焕发活力,新能源车进驻商场。

        上海零售物业市场本季度暂无新增供应,整体市场净吸纳量达7.7万平方米;每日有效租金为人民币33.01元/平方米,环比持平;整体市场空置率为11.2%,下降1.0%。高力国际预计,由于去年部分项目入市推迟,今年将集中入市约125万平方米的新增供应,给后期市场带来更大压力。在需求方面,随着疾病暴发得到有效控制,零售市场信心逐渐恢复,豪华品牌借势扩张,力图抓住商机。另外,餐饮品牌和新能源汽车的需求也在持续增长,目前需求前三名依然是餐饮、时尚服饰和生活方式。

        仲量联行华东区研究部主管黄璐表示:“新的租赁区域主要是运动体验类、运动装备类、服饰品牌类,以及电子产品和家庭生活类店铺。其它新的租户类型,如收藏玩具店、密室和宠物馆,也呈现出扩张的态势。

        因为积极的高端消费提振市场信心,核心商圈首层租金环比上涨1.3%,每日每平方米49.3元,达到人民币49.3元。在地区性购物中心和高品质的社区商业不断复苏的推动下,非核心商圈租金价格止跌企稳,环比微升0.2%,至每平方米18.7元人民币。

        饭店市场回暖,服务型公寓备受青睐。

        2021年,预计上海将有5644个房间进入市场,超高端酒店约占50%。疫情后新常态下,民众更倾向于选择周边短途旅游,酒店投资方也将根据消费者新的需求和偏好,做出相应的战略布局。希尔顿、万豪等多家酒店集团也计划在上海郊区开设高端酒店,如上海松江广富林希尔顿酒店和上海东方美谷JW万豪酒店。

        到2020年,上海酒店式公寓交易总额将达到56亿元,位居全国交易总额之首,并占全国酒店式公寓投资总额的75%。由于长期稳定的居住需求,服务型公寓在暴发时的抗冲击能力更强,截至2021年2月,服务型公寓的入住率为64%,较去年同期上升27.8%。由于全球经济的不确定性,长租公寓和有大量销售潜力的房产等能带来稳定或快速回报的资产,将继续推动今年的交易活动。在今年已经宣布的两个服务式公寓项目中,包括新天地辉盛坊服务式公寓和徐汇盛捷服务式公寓。

        

责任编辑:iiihyt
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