远洋集团半年考:毛利率比行业平均值低 ,销售额跌出前 30 名

2020-08-18 13:32   来源: 互联网    阅读次数:90

远洋集团控股有限公司(下称远洋集团)公布了2020年中期业绩,实现营业收入193.7亿元人民币,同比上升18%,毛利润44.7亿元,同比上升33%。毛利率虽逆势同比上升3个百分点,达23%,但与行业平均值相比,仍有改善空间。

  受到京津冀区域楼市调控和疫情复苏延迟的影响,远洋集团上半年的销售业绩同比下降约30%,行业排名跌出了前三十。为减少对单一市场的依赖,公司提出“南移西拓”战略,在南方多个区域发力。

  毛利上涨与净利下滑

  由于结算周期较长,房企当期的一些业绩数据,反映的是过去一至两年销售情况,这注定了上市房企今年上半年的财务数据并不会过于难看。

  远洋集团2020年中期收益表。来源:远洋集团半年报

  上半年,远洋集团实现营业额193.74亿元,同比上升18%,其中,物业开发业务的营业额161.07亿元,同比上升26%,占总营收的83%。另外三项业务中,物业投资、物业管理及相关服务、其他房地产相关服务分别实现营收2.7亿元、7.41亿元、22.56亿元,同比增长-12%、5%、-17%。

  报告期内,远洋集团实现毛利44.7亿元,同比上升33%;毛利率约为23%,同比上升3%;受惠于毛利率上升,核心利润上升6%至11.21亿元。半年报称,毛利率的上升主要是由于期内物业销售价格较同期上升。

  不过,对比行业数据,23%的毛利率水平,在房企中并不突出。据克而瑞研究中心数据,50家典型上市房企2019年的加权平均毛利率为29.9%,毛利率中位数为28.8%。据中房研究院,96家上市房企2019年的平均毛利率约为32.05%,中位数为30.54%。

  上半年,远洋集团实现净利润19.79亿元,较去年同期的25.33亿元下降了21.88%;归母净利润12.23亿元,较去年同期的18.75亿元下降了35%。半年报称,归母净利润下滑,主要由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少。

  以上述数据进行计算,远洋集团2020年上半年的净利润率、归母净利润率分别约为10.21%、6.31%。2017年-2019年,远洋集团的净利率分别为13.65%、11.26%、8.18%,归母净利率为11.16%、8.63%、5.22%,今年上半年的净利润率、归母净利润率虽均高于2019年全年,但仍低于2017年、2018年。

  来源:远洋集团半年报

  在融资与负债方面,远洋集团的多项指标得到进一步改善。数据显示,上半年公司加权平均利率由2019年同期5.43%下降至本期5.14%;现金资源共计437.39亿元,流动比率为1.61倍;净借贷比率65%,较2019年底的77%大幅下降;1年内到期的贷款220.4亿元,占总贷款的25%。半年报称:“连同尚未使用的授信额度约为人民币2274.04亿元,本集团对其流动性充满信心。”


销售额在业内排名前 30 位


疫情对住宅企业的影响直接体现在销售业绩上,随着国内疫情的控制,一些住房企业已经稳定,有些企业业绩不佳。




今年 1 月至 6 月,海洋集团累计销售额约为 418.4 亿元,比去年同期下降约 30%。不包括停车位销售,平均售价下降了 6% 左右,达到每平方米 20600 元。海洋集团 2019 年的销售目标是 1400 亿元,但最终的业绩约为 1300 亿元。2020 年初,管理层设定了今年 1300 亿元的目标。按此计算,上半年实现全年目标的比例约为 32.18%。1 月至 7 月,累计商定销售额为 508.8 亿元,约占全年目标的 39.14%。


销售额大幅下降,导致行业排名下降。根据该研究所的数据,今年上半年,中远集团的销售额和股本销售额分别排在第 36 位和第 38 位,比 2018 年和 2019 年分别下降了约 10 位。从几年前开始的行业排名下滑也可以看出,这一时间表的进一步延长。从 2013 年到 2015 年,海洋集团的销售额一直排在前 20 位,此后逐渐下降,在 2016-2018 年跌至前 30 位。


原因是克鲁研究中心认为这与城市的单一布局和政策的影响有关。这一困境主要体现在销售水平上,主要原因是海洋集团对京津冀地区的高度依赖,再加上城市分布相对单一,受到政策调控的严重影响,部分城市的需求受到抑制,导致整体销售增长率放缓。今年上半年,特别是六月份,北京和新冠肺炎疫情回升,京津冀地区房地产市场复苏速度慢于长三角和粤港澳大湾地区,效果不理想。


中国城市房地产研究所所长谢义峰向中新精卫客户表示,从上半年住宅企业的整体业绩来看,长江三角洲、粤港澳大湾地区和成都 - 重庆地区的房地产企业项目较多,销售业绩的恢复要好于北部地区,北京和渤海地区住宅企业的整体业绩并不很高,海洋集团要实现年度业绩也有一定的压力。


南移到西方的战略会有效吗?


面对业绩不佳,海洋集团开辟了调整之路。


多元化经营布局是许多住宅企业寻找新业务增长曲线的一种方式,但这种业务收效缓慢,投资大,但短期内会拖累企业业绩。据报道,早在 2013 年,海洋集团就在北京、上海等城市推出了 "春轩茂" 养老品牌,建设了一批养老项目。2017 年,"邦社" 长租公寓品牌正式推出,进驻北京、上海等地。


然而,巨额投资并没有带来利润,海洋集团选择重新集中发展主营业务,在 2019 年出售养老金、长租公寓等相关业务,并获得投资回报。



为了减少对京津冀地区的过度依赖,海洋集团提出了 "南移西移" 战略,重点围绕长三角、粤港澳大湾地区、长江中游和西部地区的热点城市圈进行了组织结构调整,形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、西部六大区域发展模式。

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根据半年度报告,集团今年上半年 62% 的发展收入来自华东、华南、华中和中国西部(2019 年上半年为 47%),集团将继续保持平衡的投资组合,以减轻个别市场波动的风险,更有效地利用资源,使集团能够专注于未来的优先项目。


然而,元阳集团一半的土壤储量仍分布在北京(包括北京、石家庄、秦皇岛)和环渤海。截至 2020 年 6 月 30 日,该公司及其合资企业和附属公司的土地储备为 374.18 万平方米,其中 199.85 万平方米(53.41%) 位于北京和环渤海。


克鲁研究中心表示,战略转变不是一朝一夕的事。在短期内,海洋集团在北京和渤海地区的强势地位不会改变。今后,应注意处理市场风险,选择合理收购土地的机会,优化土地结构,及时调整短期战略。


谢义峰说,中国南方的经济活力比北方更强,许多北方的住宅企业纷纷南下,在长江三角洲、粤港澳大湾等地区征地,加剧了这些地区的竞争压力。远洋集团的 "南移西移" 战略是正确的方向,但能否奏效仍有待观察。从目前的观点来看,其在北京和环渤海地区的土壤储存量或大储存量的表现,取决于这些地区的销售情况。




责任编辑:萤莹香草钟
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